さて、この度『川村コラム』というタイトルで、民泊・無人ホテル事業に関するさまざまな情報を連載形式で書かせていただくことになりました。
コロナ禍を経た今、インバウンド時代に備えて情報収集をされている方、近年利回りが低下する不動産投資・運用の選択肢の一つとして民泊ビジネスを検討されている方、まちづくりの一環で民泊・古民家再生等を視野に入れられている方などなど、この記事を読んでくださっている皆様にとって有益な情報を発信してまいります。
記念すべき第一回目のテーマは「おしえて！この物件、民泊にできますか？」ということで、早速アツく語っております。
最後までお付き合いいただければ幸いです！
民泊にするか？旅館業(ホテル)にするか？
まず最初にお話しておきたいのは、お持ちの物件やこれから購入予定の物件を、民泊にするか？それとも旅館業(ホテル)にするか？というお話。
どちらも「無人で運営をする」という点では同じですが、異なるのは運営可能日数の上限。
民泊は、年間最大180日。
旅館業は、365日まで稼働させることが可能です。
これだけを見れば、「旅館業の方が良い」と思われるかもしれませんが、それはあくまでも”年間180日以上の稼働が確実”というケースに限ります。
例えば、都市部から離れた地方のエリアや、繁忙期が限られるリゾートなどは、年間180日の稼働で十分、ということも大いにあり得るわけです。
ですので、上記のようなエリアでは、わざわざ旅館業にする必要はないとも言えます。
ではなぜ「わざわざ」なのか？と言えば、旅館業の方が、開業前のプロデュース、開業後のオペレーションに関するハードルやコストがちょっと高くなるケースが多いため。
最初に確認するポイント
そんな前提のうえで、「この物件、民泊にできますか？」という問いに対して、最初に確認したいポイントは、
①建物規模、そして②用途地域 です。
それぞれご説明します。
１）建物の規模
民泊にしても旅館業にしても、必ず通さなければならない法律に、「消防法」というのがあります。
（消防法によって求められる内容は、民泊も旅館業も同一です。）
参考 消防法：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=323AC1000000186
ご依頼いただく建物については、消防法が示す基準をすでにクリアしているケースもあれば、していないケースもあります。
例えば、コンクリート造のマンションなどは、案外、元からクリアしてることも多いです。
一方で、戸建物件はその基準をクリアしていないことがほとんど。
建物の規模によっては、消防法をクリアするコストが過大になってしまうケースが多いので、注意が必要です。
（200平米を超えると、満たすべき基準が一気に厳しくなるとか）
同時に、収益性の観点からは、建物の規模が大きければ大きい程、魅力的です。
例えば、30平米未満のワンルームや1DKタイプのマンションの一室などは、最大収容人数が少なすぎる故に、宿泊単価の上限が低く抑えられがちになり、仮に稼働率は高くとも売上としては大きくならないことも。
一方で、3LDKタイプのマンションや戸建、別荘タイプの物件は、最大収容人数が10人を越えることも可能となり、一泊あたりの宿泊単価が4万円を越えることも珍しくなく、非常に収益性が高くなります。
収益性の観点からは「建物規模ができる限り大きく」あること。
同時に、消防法の観点からは「大きくなりすぎないよう」という相反する要素が求められます。
いずれも専門性の高い内容が多いので、詳細にご興味のある方は、お気軽にご相談ください。
２）用途地域
続いて、用途地域について。
「用途地域」とは、「計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域に分けられたエリア」のことです。
定められたエリアごとに、建てられる建物の種類や大きさなどが制限されているので、結果として地域毎に住み心地や暮らしが異なります。
商業地域、近隣商業地域、住居専用地域など、聞いたことがある方もいらっしゃるかもしれません。
旅館業については、用途地域として「住居専用地域」というエリアには許認可がおりません（つまり、開業することができません）。
また、民泊についても、各地方自体ごとに用途地域に関する規制が定められていることが多いです。
例えば、北海道において、「住居専用地域」で完全無人運営型の民泊を運営する場合、土日祝しか営業が認められないという厳しい規制になっております。
※厳密には、住み込みの管理人や家主など、現地にスタッフやそれに相当する人が常駐している場合は規制が緩和されることもあります。
また、そのような規制がないエリアであっても、「住居専用地域」というのは、閑静な住宅街であるケースが多いため、近隣トラブルになりやすかったり、旅行者にとって魅力的な宿泊地になりにくいため、オススメしにくいです。
以上が、民泊を開業する前に必ず確認する2つのポイントなのでした。
これは私たちがお客様からご相談をいただいた際に、最初の電話やオンラインMTGなどで、最初に確認する事項でもあります。
これらの条件をクリアしたのちも、色々とチェックポイントはありますが、それはまた別の機会にご説明いたします。
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という形で今後も民泊・無人ホテルに関する情報を定期的に発信してまいります。ぜひ次回以降もお付き合いください！
