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2022
9
19
川村コラム

これから民泊をはじめる方へ、開業前のチェックリスト

民泊・無人ホテル事業に関するさまざまな情報を連載形式で発信する『川村コラム』。
今回のテーマは「民泊開業前のチェックリスト」。最後までお付き合いいただければ幸いです!

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これから民泊をはじめる方へ、開業前のチェックリスト

民泊に興味のある方!
やれるのか?やるべきか?どうしたら良いのか?
今回はそんな方に向けて、開業前のチェックポイントを考えてみました。

◆そもそも論
「区分所有物件」は、現在はほぼ無理です。
マンションの管理組合が民泊を認めているケースはOKなのですが、そのケースは現在極めて稀なのです。
もちろん、それを売りとして企画されている分譲マンションもあります。
(沖縄にもそういうマンションがあるようです)
大和ハウスさんの「モンドミオ」という物件などは数少ない例外の一つです。

 


物件をすでにお持ちの場合
①用途地域は何ですか?住居専用地域の場合は要注意!
行政は、その自治体の土地を細かく区分して「この土地はこんな建物を建ててね」と都市計画を定めています。
そこで定められる用途地域、つまり使い道が決められたエリアの中でも、お持ちの物件が「住居専用地域」の場合は要注意。
この「住居専用地域」は、閑静な住宅街で、民泊には適していません。

開業したとしてもその後に近隣トラブルが起きやすく、加えてたとえば北海道の場合、当該地域では民泊として営業できる日数の規制が厳しいため、収益性の面でも現実的ではない、という事情も。

※お持ちの物件の用途地域は、インターネットで簡単に調べることができます。「用途地域 〇〇(物件が位置する自治体名)」で検索するか、一覧で情報を提供しているwebサイトもあります。

②規模はどれくらいですか?
採算性という観点からは、面積が小さい物件は、あまり儲かりません。
間取りがワンルームや1DKであれば、よほどの事情がない限り民泊はやらない方が良いと思います。
「2LDK以上の間取りであればほぼ儲かる・1LDKはケースバイケース」、というのが私の考え方です。

③消防適合・ 安全上の措置を消防署に確認!
民泊を開業するには、一般的な住居とは異なり、「旅館業」に準じて消防の設備が整っている(消防適合)必要があります。
すでにお持ちの建物が戸建の場合は、ほとんどのケースで消防適合のためのアクション、つまり設備の購入・設置等が必要になります。
コンクリート造のマンション等の場合は、そのままの状態ですでに適合されてるケースもあるので、その場合は消防に関するコストは安く済みます。

詳細は、お持ちの物件が該当するエリアの消防局に確認してみるのが最短最速。

④建物謄本で用途が「住居」になっていることを確認!
民泊の場合、お持ちの物件の用途が「住居」になっている必要があります。
民泊に適用される法律が「住宅宿泊事業法」という名前の通り、民泊 = 一般的な住居にて行う宿泊事業を前提にしているため、民泊として営業する建物が住居ではない場合、その対象外となってしまいます。
建物謄本にて、その物件の用途が「住居」になっているかどうかを確認してみてください。

また、建物謄本は、民泊開業前の行政への届出時にも提出が求められます。
他にも細かく色々とありますが、大まかには以上のことが主なチェックポイントと言えるのではないでしょうか。

 


これから物件を準備される方へ

 

①物件、買う?借りる?買う場合は、現金?それとも融資?
まずはこれが最初の確認点。
融資で購入する場合、銀行に対して「民泊目的で購入したい」と申し出たとして、銀行がすんなり「OK、貸しましょう!」と言うかどうか。ここに最初の難関があります。
全額自己資金、現金で購入する場合はそのハードルはありません。
借りる場合、貸主がそこで民泊をやることを許可してくれるのか?そこに大きなハードルがあります。
民泊の届出申請時には、貸主が許可してることを示す書類の提出も求められますので、無断ではできませんので、ご注意を。

それ以外のことについては、物件がある人編で説明した内容とほとんど変わりません。


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